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年末土地市场连连“翘尾”“调控之弦”不可放松
2010-12-03 | 作者: | 来源: 经济参考报 | 【 】【打印】【关闭
    临近年末,土地市场似乎迎来一波“翘尾”行情:一些地区继续加快推地,一些热门城市的优质地块成为新“地王”;与此同时,由于供地规模总量增加等因素,目前北京、上海土地出让金已突破一千亿元,年内破千亿的城市还有望增加。
 

  建设部相关负责人日前坦言楼市调控存在诸多难点。房地产调控面临形势的复杂性超出很多人的估计。在此大背景下,新“地王”的冒头、土地出让金的创下新高,当作何理解?

  开发商赌两年后“面包”更贵

  平静了一段时间的土地市场,最近再度升温。11月25日,杭州西溪湿地附近的杨家牌楼A地块,起价为92465万元,经过十七轮报价,以180600万元由当地的房企滨江集团摘得,楼板价高达25735元/平方米,刷新今年地价纪录。当日杭州出让的另两幅住宅地块也竞拍激烈,其中西湖区一幅地块成交楼板价高达17196元/平方米。同日,在广州,经过两百多轮举牌角逐,广铁集团联合另一房企拍得广铁南站地块,其86亿元的总价和17279元/平方米的楼板价,均为今年以来广州最高。

  密集调控之下,房企为何依然敢于高价竞地?中国指数研究院副院长陈晟认为,今年房地产开发面临较好的形势,就是土地供应明显增加。尤其是三季度以后,为完成年初制定的供地计划,各地推地量明显加大,其中一些热门城市的优质地块依然被看好,报价不低、竞拍激烈,往往高价成交。

  其次,部分大开发商依然“不差钱”。销售回笼资金方面,不少房企至今年10月便已几乎完成全年销售任务,10月以后推出促销措施,再次撬动市场。典型如万科,今年销售额有望达到创纪录的1000亿元。一知名房企11月中旬在上海推出房源,均价在3万元/平方米以上,两周之内700多套便销售一半,预计这一个楼盘销售将带来20亿元左右资金。企业负责人说:“企业有大量现金在手,有好的地块还是会出击竞拍”。融资渠道方面,戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏说,与其说银行信贷总体在收缩,不如说是结构上进行调整:中小开发商资金收紧明显,但是大开发商依然是银行青睐的客户,资金无忧。

  再次,开发商“押宝”后市。“‘面粉’再次贵过眼下的‘面包’,开发商的想法很明显:一两年后的‘面包’将比现在更贵。”陈晟说。此轮调控会持续多久?被压抑的需求将如何释放?一旦调控出现松动,房价将如何变化?显然,高价竞地的开发商无疑打着“如意算盘”。

  土地市场呈现“理性繁荣”

  业内人士用“理性繁荣”来形容调控形势下的土地市场。

  先看“理性”的一面。中国指数研究院的数据显示,今年1-4月,全国105个城市住宅用地楼面均价持续下降,经历了6-9月的小幅波动之后,10月又有显著下降。相比于价格“溢价率”更能说明土地市场的“温度”。数据显示,今年一季度105个城市溢价率同比增幅均保持在三位数以上,但4月之后便直线下降,6-10月则保持了同比负增长态势。

  上海的情况颇具代表性。上海市规划和国土资源管理局土地利用处负责人介绍,今年四月中旬“国十条”出台以来,上海土地市场表现出三个特点:一是溢价率明显下降,“去年同期一些地块成交溢价经常超过100%,而今年基本在30%至40%”,竞价激烈程度明显趋缓;二是价格的同比、环比增幅有所下降,多幅热门地块的成交价低于市场预期,地价迅速上涨的势头明显得到遏制;三是个别地块偶有“冒头”,创下较高的溢价率和成交价格。

  再看“繁荣”的一面。中国指数研究院的数据显示:截至11月22日,继上海之后,北京今年的土地出让金也突破千亿元,达到1004.48亿元。北京之后,大连、天津已分别达到893亿、866亿元,年内“破千亿”可能性也很大。今年土地出让金千亿元城市有望新添成员,各地土地出让收入总体也将比去年显著增加。

  多城市土地出让收入增加的最大原因,是土地供应的明显增加。根据国土资源部公布的数据,今年全国30个省区市2010年度住房用地计划拟供应量约18万公顷,与去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比,增幅翻倍甚至数倍。

  楼市“调控之弦”不可放松

  “个别地块的高价成交并不等于土地市场的整体过热,”陈晟说,“今年以来土地供应显著增加,整体地价涨幅趋缓,溢价率明显回落,这说明对土地的调控是有成效的。”不过,业内人士同时指出,在目前形势下,必须对“地王”的再现保持警惕。试想,当人们再次看到家门口的土地价格都要比自己居住的房屋高出一截,对以后的房价作何预期?

  国家统计局的数据显示,10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%,涨幅比9月份缩小0.5个百分点,但环比仍然上涨0.2%。10月以来,国内房价呈现出结构性震荡:当高价房一时成交趋缓,而中低价房源成交比例上升,于是整体均价便出现下跌;当交易滞后的房源进行销售登记、较高价房源通过些微促销启动销售,均价复又上扬。

  对当下楼市而言,土地市场“理性繁荣”并非坏事。不过,这也激发了业内对今后土地市场的更多关注。比如,地方经济对房地产的依赖是长期以来一些调控措施难以奏效的根本原因。巨额土地出让金“手到擒来”,占一些地方财政收入的三四成甚至一半以上,其诱惑力不言而喻。如此情况下,增加土地供应,会不会意味着增强地方的“卖地冲动”?土地出让金的增加,会不会强化地方对“土地财政”的依赖?增加土地供应,会不会引起地价的过快上涨?这一系列“两难”,对楼市调控是严峻考验。

  住房城乡建设部副部长仇保兴26日公开坦承房地产调控面临六大难点:城镇化带来住房刚性需求,民间资本投资领域过窄,全球化热钱涌入与人民币升值影响,房产持有环节税收制度缺失,地方政府对土地财政依赖,各地经济发展存在差距。因此,“现在中国房地产价格波动前所未有,房地产调控压力前所未有,也遇到了房地产调控难度前所未有的挑战”。

  业内人士认为,楼市调控政策要继续组合使用,政策“工具包”主要包括土地、财税、金融政策,保障性住房供应,管制措施等,同时要增强宏观调控的灵活性和针对性。而当务之急,是把启动实施的调控政策深入推进下去,坚决抑制炒房炒地现象的抬头,并加快推进保障性住房建设,为楼市调控打开更多空间。(记者 叶锋)

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